สิ่งหนึ่งที่มีความสำคัญเป็นอันดับต้นๆในการเลือกลงทุนอสังหานั่นก็คือ ความเข้าใจในทำเล ซึ่งไม่ว่าจะยุคไหนสมัยใด สิ่งสำคัญที่ยังคงเป็นที่หนึ่งเสมอในแวดวงการลงทุนอสังหาก็คือ “Location” หรือ “ทำเล” นั่นเอง แล้วการจะลงทุนอสังหา ทำเลไหนล่ะที่เรียกว่า “ทำเลดี” จริงๆแล้วในการพิจารณาเรื่องทำเลนั้นมีรายละเอียดปลีกย่อยที่เยอะมาก รูปแบบอสังหาแต่ละแบบแต่ละประเภทก็จะมีหลักการพิจารณาในเรื่องทำเลแตกต่างกันออกไป อย่างถ้าเป็นคอนโด เจ้าของโครงการคนเดียวกันแต่แยกเป็น 2 แห่งใกล้ๆกัน แบ่งเป็นโครงการ 1 ฝั่งซ้าย โครงการ 2 ฝั่งขวา ปรากฎว่าฝั่งซ้ายขายได้เกลี้ยง แต่โครงการ 2 ฝั่งขวาขายไม่ออกเลยก็มีให้เห็นได้บ่อยๆ นี่คือความสำคัญในเรื่องของทำเลที่มีรายละเอียดปลีกย่อยไม่น้อยเลย แต่ในครั้งนี้เราจะมาเปิดผังทำเลทองในกรุงเทพฯให้นักลงทุนมือใหม่ได้รู้ทำเลที่น่าสนใจ เพื่อใช้เป็นหลักยึดพิจารณาในการลงทุน ซึ่งในตอนที่ 1 นี้เราจะเปิดผังโซนลงทุนสุดฮิตในกรุงเทพฯ นั่นคือ ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งตอนนี้ที่น่าสนใจก็คือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้านั่นเอง
ในเชิงความต้องการแล้ว แน่นอนว่า ทำเลคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเป็นที่นิยมมาก ไม่ว่าจะเป็นที่พักอาศัยแบบอยู่เองหรือแบบปล่อยเช่า คนอยู่อาศัยส่วนใหญ่ถ้าเลือกได้ ก็อยากเลือกที่คอนโดใกล้รถไฟฟ้าเพราะเดินทางสะดวก หรือถ้าไม่ใกล้ตัวสถานีมาก ก็ขอให้เดินทางเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสะดวกก็ดีเช่นกัน ปัจจุบันคนรุ่นใหม่ทั้งนักเรียน นักศึกษา หรือคนทำงานนิยมอยู่อาศัยในคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น เหตุผลหลักๆเลยก็คือ เดินทางสะดวก ควบคุมเวลาเดินทางได้ หรือแม้กระทั่งครอบครัวยุคใหม่ที่มีขนาดสมาชิกครอบครัวน้อยลง มีพ่อแม่ลูกรวมกันไม่เกิน 4 คน ก็นิยมอยู่คอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้ามากขึ้นเช่นกัน เพราะต้องการอยู่ใกล้โรงเรียนลูก ให้ลูกเดินทางไปโรงเรียนสะดวก เพราะโรงเรียนชั้นนำที่มีชื่อเสียงล้วนกระจุกตัวอยู่ในเมืองเป็นส่วนใหญ่ การลงทุนอสังหาตามแนวรถไฟฟ้าแบบระยะยาวก็ยังมีโอกาสที่ดีแต่ต้องเลือกสถานีด้วยเช่นกัน เพราะแต่ละสถานีก็มีกลุ่มเป้าหมายแตกต่างกัน
1.โซนเกาะแนวรถไฟฟ้าย่านใจกลางเมือง คือ ย่านสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางไม่เกินเอกมัย – ทองหล่อ
- ลักษณะพื้นที่ – เป็นย่านธุรกิจการค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่จำนวนมาก ศูนย์การค้าชั้นนำกระจุกตัวอยู่บริเวณนี้
- กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่จะอาศัยอยู่ในย่านนี้ – ชาวต่างชาติ
- อัตราค่าเช่า – มีโอกาสได้อัตราค่าเช่าที่ค่อนข้างสูง แต่ต้นทุนคอนโดย่านนี้ก็สูงมากเช่นกัน
- ข้อดีของทำเลย่านนี้ – การลงทุนอสังหามีความคล่องตัวสูงเมื่อต้องการปล่อยขาย เพราะจะมีทั้งกลุ่มคนที่ซื้ออยู่เองและนักลงทุนสนใจ ซึ่งการขายให้กับกลุ่มนักลงทุน หากขายพร้อมผู้เช่า จะทำให้นักลงทุนสนใจมากขึ้น เพราะเขาจะเห็นรายได้ในอนาคตที่แน่นอน
2.โซนกลางเมืองที่เป็นย่านอยู่อาศัยและมีรถไฟฟ้าผ่าน เช่นราชดำริ, หลังสวน, ลุมพินี
- ลักษณะพื้นที่ – ย่านนี้มีความเงียบสงบในการอยู่อาศัย เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ เพราะมีชาวต่างจำนวนมากนิยมการอยู่อาศัยใจกลางเมืองแบบเงียบสงบ สามารถนั่งรถไฟฟ้าเดินทางไปยังเส้นทางต่างๆแค่ไม่กี่นาที
- กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่จะอาศัยอยู่ในย่านนี้ – นักท่องชาวต่างชาติ และกลุ่มคนทำงานทั้งไทยและต่างชาติ
- อัตราค่าเช่า – การลงทุนอสังหาในย่านนี้มีโอกาสได้อัตราค่าเช่าที่ค่อนข้างสูง แต่ต้นทุนคอนโดย่านนี้ก็สูงมากเช่นกัน
- ข้อดีของทำเลย่านนี้ – จุดที่น่าสนใจของโซนนี้ก็คือเป็นโซนที่มีโอกาสลงทุนอสังหาปล่อยเช่าได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว เพราะกลุ่มคนที่ต้องการพักอาศัยย่านนี้มีทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวและกลุ่มคนทำงาน
3.โซนพหลโยธินตอนต้น พญาไท – ห้าแยกลาดพร้าว (รถไฟฟ้าสายสีเขียว)
- ลักษณะพื้นที่ – เป็นอีกย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ย่านเหล่านี้ใกล้สถานศึกษาและโรงเรียนกวดวิชาหลายแห่ง
- กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่จะอาศัยอยู่ในย่านนี้ – ผู้เช่าจะเป็นคนไทย มีผู้ปกครองจำนวนไม่น้อยลงทุนซื้ออสังหาในย่านเหล่านี้ให้บุตรหลานอยู่อาศัยในช่วงเรียน และถ้าหากบุตรหลานเรียนจบแล้วก็ยังสามารถนำมาปล่อยเช่าต่อไปได้ในอนาคต หรือผู้ปกครองบางรายที่ทุนทรัพย์หนาก็มีทั้งซื้อไว้อยู่เองส่วนหนึ่งและปล่อยเช่าด้วยเลยอีกส่วนหนึ่ง คือบางคนอาจจะลงทุนซื้อไว้ 2 ห้องอยู่เองห้องหนึ่งและปล่อยเช่าอีกห้อง บางคนซื้อเป็นห้องชุดใหญ่ และแบ่งออกเป็นสองส่วนอยู่เองส่วนหนึ่งและปล่อยเช่าให้กับวัยรุ่นที่เข้ามาศึกษาต่อในกรุงเทพฯ
- อัตราค่าเช่า – แม้บริเวณนี้เป็นย่านที่มีความต้องการต่อเนื่องก็จริง แต่อัตราค่าเช่าอาจจะไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโซนใจกลางเมือง เพราะอย่างที่กล่าว ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งในระยะหลังที่ราคาคอนโดปรับขึ้นไปมาก ลงทุนอสังหาในย่านนี้ต้องประเมินให้ดีระหว่างต้นทุนกับโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ในอนาคต
- ข้อดีของทำเลย่านนี้ – ทำเลโซนนี้มีโอกาสปล่อยเช่าได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาวเช่นกัน ในอนาคตกลุ่มคนที่ต้องการพักอาศัยย่านนี้จะขยายออกไปอีกมีทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวและกลุ่มคนทำงาน โดยเฉพาะในส่วนของการปล่อยเช่าระยะสั้น บริเวณย่านนี้ได้รับความสนใจเพราะใกล้แหล่งธุรกิจและศูนย์การค้าชั้นนำ
4.โซนส่วนต่อขยาย โซนนี้จะแบ่งเป็น 2 ฝั่งคือ ส่วนต่อขยายฝั่งธนบุรี และส่วนต่อขยายฝั่งอ่อนนุช – สมุทรปราการ
ส่วนต่อขยายฝั่งธนบุรี
- ลักษณะพื้นที่ – เป็นอีกย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ย่านเหล่านี้ใกล้สถานศึกษาและโรงเรียน ใกล้เมือง อีกทั้งราคาอสังหาแถบนี้ไม่สูงมาก
- กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่จะอาศัยอยู่ในย่านนี้ – กลุ่มเป้าหมายหลักจะเป็นคนไทยทั้งอยู่คนเดียวและอยู่เป็นครอบครัวที่อาจจะมีบ้านเดี่ยวอยู่ชานเมืองอยู่แล้ว แต่มาเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าอยู่ฝั่งนี้ เพราะราคาไม่สูงมาก แต่ก็ใกล้เมือง ใกล้โรงเรียนลูก
- อัตราค่าเช่า – ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทยราคาจึงปรับสูงมากไม่ได้ แต่โอกาสได้รายได้ต่อเนื่องมีสูง
- ข้อดีของทำเลย่านนี้ – ใกล้เมือง ใกล้โรงเรียน ผู้เช่าจึงไม่ได้เช่าเพียงแค่ชั่วคราว การลงทุนอสังหาในย่านนี้จึงเหมาะกับการปล่อยเช่าระยะยาวเพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง
ส่วนต่อขยายฝั่งอ่อนนุช – สมุทรปราการ
- ลักษณะพื้นที่ – เป็นช่วงรอยต่อระหว่างทางเข้าเมืองและออกนอกเมือง มีตลาด และ ห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง
- กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่จะอาศัยอยู่ในย่านนี้ – กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทยที่ต้องทำงานในเมือง แต่ปัจจุบันก็เริ่มมีชาวต่างชาติฝั่งเอเชีย เช่นญี่ปุ่นนิยมเช่าอยู่เพราะเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกเหมือนกัน
- อัตราค่าเช่า – ย่านนี้มีโครงการคอนโดจำนวนมาก ทำให้การแข่งขันค่อนข้างสูง ลงทุนอสังหาในย่านนี้อาจจะได้อัตราผลตอบแทนที่ไม่ได้สูงมาก เมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาที่จ่ายไป
- ข้อดีของทำเลย่านนี้ – อสังหามีราคาไม่แพงหากเทียบกับสุขุมวิทตอนกลางๆเอกมัย และทองหล่อ ซึ่งถ้าดูจากระยะการเดินทางก็ไม่ห่างกันนัก จึงทำให้ลงทุนอสังหาในย่านนี้มีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว
นี่เป็นเพียงลายแทงขุมทรัพย์ฉบับแรกที่เรานำมาฝากกันในครั้งนี้ ตอนหน้าเรามีมีลายแทงฉบับต่อไปมาบอกคุณอีก อย่าลืมติดตามกันนะ
