สำหรับผู้ที่จะเข้าสู่การเป็นนักลงทุนอสังหา ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในคอนโด บ้านและอสังหาอื่นๆมีหลากหลายเรื่องราวที่คุณจะต้องเปิดโลกทัศน์เรียนรู้ แต่ที่แน่ๆก็คือทุกๆการลงทุน นักลงทุนก็ต้องหวังผลตอบแทนที่คุ้มค่า มีคำๆหนึ่งที่มือใหม่นักลงทุนอสังหาทุกคนจะต้องรู้และทำความเข้าใจให้ได้เพราะสำคัญมากนั่นก็คือ “Yield” (ยิลล์) ถ้าจะกล่าวถึงความหมายของ Yield แบบแปลตรงตัวเลย คำๆนี้ก็หมายถึง “ผลตอบแทน” แต่ถ้าเราจะชี้ชัดลงไปในการลงทุนอสังหา Yield ก็คือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดก็ตามนั่นเอง แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่า Yield ในการลงทุนอสังหาของเราคุ้มค่าหรือไม่ เรามีวิธีคำนวณมาฝาก
1.คำนวณผลตอบแทนแบบเบื้องต้น (Gross Rental Yield)
การคำนวณในแบบแรกนี้จะไม่นำต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นเข้ามาคิดคำนวณด้วย จะเป็นเพียงการเอาค่าเช่าตลอดทั้งปีที่เราประเมินไว้มาคิดคำนวณร่วมกับราคาของอสังหาอย่างบ้าน หรือคอนโดที่ซื้อไว้ ลองมาดูตัวอย่างเพื่อความเข้าใจ
ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านมาในราคา 1,200,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 13,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปี คือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 13,000 x 12 = 156,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (156,000 ÷ 1,200,000) x 100 = 13% ต่อปี
2.คำนวณผลตอบแทนสุทธิ (Net Rental Yield)
การคำนวณในแบบที่ 2 นี้เป็นการคำนวณการลงทุนอสังหาโดยคิดค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เราจำเป็นต้องจ่าย อย่างค่าส่วนกลางลงไปด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายอย่างค่าส่วนกลางนั้น บางคนอาจจะมองว่าน้อย แต่ถ้าคิดรวมทั้งปีก็จะเห็นว่าไม่น้อยเหมือนกัน วิธีที่สองนี้จึงเอาค่าเช่าตลอดทั้งปีที่เราประเมินไว้มาหักลบค่าใช้จ่ายอย่างค่าส่วนกลางทั้งปีออกไปด้วย ลองดูตัวอย่าง
ผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 1,200,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 13,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (13,000 x 10) เท่ากับ 130,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,400 บาท 12 เดือน เป็น (2,400 x 12) = 28,800 บาท จากนั้นนำมาคิดรวมกัน ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (130,000 – 28,800) = 101,200 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (101,200 ÷ 1,200,000) x 100 = 8.43% ต่อปี
3.คำนวณจากกระแสเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)
การคำนวณในแบบที่ 3 นี้ เหมาะสำหรับคนที่ลงทุนอสังหาแบบผ่อน ซึ่งต่างจาก 2 วิธีแรกที่เป็นการซื้อเงินสด วิธีการคำนวณของวิธีที่ 3 นี้ในเบื้องต้นจะคล้ายกับวิธีที่ 2 แต่จะเพิ่มเติมในส่วนของเงินที่เราต้องเสียไปในการผ่อนชำระสินเชื่ออสังหาของเราทั้งปีด้วย และตัวหารก็จะไม่ได้ใช้วิธีคิดแบบเดิมคือไม่ได้คิดจากราคาอสังหาที่เราซื้อมาเพราะเราซื้อแบบผ่อนเราจะเสียต้นทุนเป็นส่วนค่าจอง ค่าดาวน์ รวมไปถึงค่าตกแต่งและอื่นๆคือคำนวณจากเงินสดที่เราควักจ่ายออกไป เพื่อความเข้าใจ ลองดูตัวอย่าง
ในการซื้อคอนโดห้องนี้มีค่าจอง 6,000 บาท ค่าดาวน์ 160,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างๆ อีก 80,000 บาท เมื่อได้ห้องมาแล้วก็ปล่อยเช่าในราคา 13,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี (13,000 x 10) = 130,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,400 บาท 12 เดือน เป็น (2,400 x 12) = 28,800 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (130,000 – 28,800) = 101,200 บาท และเราต้องจ่ายสินเชื่อที่กู้มาซื้อห้องกับธนาคาร งวดละ7,000 บาททั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ (7,000 x 12) = 84,000 บาท
ดังนั้น อัตราผลตอบแทนที่ดูจากกระแสเงินสดในรอบปี = (101,200 – 84,000) หาร (6,000 +160,000+80,000)x 100=6.99% ต่อปี
เราได้วิธีคำนวณมาทั้ง 3 วิธีแล้ว นักลงทุนอสังหาจะเลือกใช้วิธีไหนนั้นก็จะต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมต่างๆด้วย ทั้งรูปแบบอสังหา ค่าใช้จ่ายต่างๆที่เข้ามา ซึ่งคุณจะต้องเลือกให้เหมาะสมตามแต่ละสถานการณ์ ส่วนถ้าคิดคำนวณออกมาแล้ว จะรู้ว่าการลงทุนนั้น ๆ คุ้มหรือไม่คู้มหลักคิดของนักลงทุนอสังหาทั่วไปมองว่า ถ้าคตำนวณออกมาแล้วได้ตัวเลข Yield ต่ำกว่า 5% อันนี้ถือว่าไม่คุ้มไม่ควรลงทุน ก่อนจากกันเราขอสรุปปิดท้ายด้วยองค์ประกอบที่จะนำมาใช้ในการคิดคำนวณค่า Yield ทั้ง 3 วิธี ดังนี้
