เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน จะขอยกตัวอย่างการซื้อบ้านหนึ่งหลัง แล้วแยกเป็นข้อออกมาให้ดูว่า การลงทุนกับบ้านนั้นได้รับประโยชน์อะไรบ้าง
สมมติว่าเราลงทุนซื้อบ้านหลังหนึ่ง ซึ่งมีราคาตามท้องตลาดอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท แต่เราสามารถต่อรองราคา ซื้อได้ถูกลงเหลือเพียง 2 ล้านบาท และต้องวางเงินดาวน์ 20 % เท่ากับ 4 แสนบาท (20 % ของ 2 ล้านบาท) เพราะฉะนั้นที่เหลือก็เป็นเงินกู้ธนาคารอีก 1.6 ล้านบาท (เงินต้น 2 ล้านบาท ลบด้วยเงินดาวน์ 4 แสน) ถ้าระยะเวลผ่อนชำระ 20 ปี และอัตราดอกเบี้ย 7% ก็เท่ากับว่าเราต้องผ่อนชำระเดือนละ 12,405 บาท และสมมติว่าต่อมานำมาให้คนเช่าได้ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท ลองมาดูกันว่า เราจะได้ประโยชน์อะไรจากการซื้อบ้านหลังนี้
1.ได้ผลตอบแทนทันทีจาก “ภาษีเงินได้” ที่จ่ายน้อยลง
เพราะเราสามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณรายได้เพื่อการเสียภาษีได้ตามที่จ่ายจริง (ไม่เกิน 100,000 บาท) เช่น ถ้าผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านตามตัวอย่าง เราจะมีภาระผ่อนเงินทั้งต้นทั้งดอกเบี้ย ปีละ 12,405×12 =148,860 บาท ซึ่งแยกเป็นส่วนที่เป็นดอกเบี้ยปีแรก 110,794 บาทปีที่สอง 108,043 บาท ปีที่สาม 105,092 บาท (ปกติจะมีแสดงดอกเบี้ยไว้ในใบแจ้งหนี้ที่ธนาคารส่งมาทุกเดือน) นั่นแสดงว่าในช่วง 3 ปีแรก เราสามารถใช้ดอกเบี้ยบ้านเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้เต็มวงเงิน 100,000 บาท/ปี ซึ่งถ้าเราเสียภาษีเงินได้อยู่ในอัตรา 20% ก็แปลว่าเราสามารถประหยัดภาษีได้ถึงปีละ 20,000 บาท (20% ของ 100,000บาท) ก็ถือเป็นเงินที่ไม่น้อย และภาษีที่ประหยัดได้ในส่วนนี้ ยิ่งถ้าเราเอาไปเทียบกับการลงทุน(เงินดาวน์) ที่เป็นเงินที่เราจ่ายเอง คือ 400,000บาท ก็เท่ากับว่าเราได้ผลตอบแทนจากการลงทุนถึง 5 % /ปี(คำนวณจาก 20,000/400,000 = 5%) จะเห็นว่า เฉพาะผลตอบแทนจาก “ภาษี” นี้เพียงส่วนเดียว ก็สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากหรือผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทอื่นๆแล้ว
2.มีโอกาสทำกำไรได้เลย ตั้งแต่ตอนซื้อ
ในตัวอย่างเดิม ถ้าเราสามารถต่อรองราคาบ้านได้ต่ำกว่าราคาตลาดถึง 200,000 บาท ก็แปลว่าคิดเป็นผลตอบแทน เมื่อเทียบกับเงินลงทุน(เงินดาวน์) 400,000 บาท ก็เท่ากับว่าเราได้ผลตอบแทนตุนไว้ล่วงหน้าตอนขายบ้านแล้วถึง 50% (คำนวณจาก 200,000/400,000 =50%) และอย่างที่ทุกคนรู้ ในระยะยาว การถือครองบ้านทำให้มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากมูลค่าที่สูงขึ้น เช่น สมมติให้เวลาผ่านไป 5 ปี เราขายบ้านหลังนี้ออกไปได้ในราคา 2.5 ล้านบาท จะทำให้ได้กำไรทั้งสิ้น 500,000 บาท (ซื้อมา 2 ล้าน ขายไป 2.5 ล้าน)
สรุปแล้วเทียบเท่ากับการได้ผลตอบแทนจากการลงทุนส่วนนี้(คิดจากเงินลงทุนจริงๆ 400,000 บาท ไม่ใช่ 2 ล้านบาท) สูงถึง 125 % (คำนวณจาก 500,000/400,000 =125%)
3.ได้ผลตอบแทนจากค่าเช่า
ไม่ว่าจะเป็นการนำบ้านไปให้ผู้อื่นเช่า หรือเป็นค่าเช่าที่ผู้ลงทุนประหยัดได้จากการอยู่อาศัยเอง สมมติว่าต้องนำค่าเช่าส่วนนี้มาหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่างๆ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ค่าดูแลรักษาบ้าน ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ค่าประกันอัคคีภัย และอื่นๆ จากตัวอย่างเราสมมติ คิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท หรือปีละ 180,000 บาท สมมติว่าเมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว จะเหลือเป็นค่าเช่าสุทธิที่ได้รับจากการลงทุนปีละ 50,000 บาท เมื่อเทียบกับเงินลงทุน 400,000 บาท ก็เท่ากับเราได้ผลตอบแทนจากการลงทุนปีละ 12.5 %(คำนวณจาก 50,000/400,000 =12.5%)
4.มีโอกาสกู้ได้วงเงินสูง ผ่อนนานและดอกเบี้ยต่ำ
การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในช่องทางที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งสินเชื่อชนิดนี้ มักมีเงื่อนไขผ่อนปรนเปฯพิเศษ และเอื้อต่อการลงทุนที่น่าสนใจ เมื่อเทียบกับการกู้ยืมเพื่อการลงทุนจามปกติประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะในยุคที่สถาบันการเงินมีการแข่งขันสูง อีกทั้งภาครัฐยังมีแคมเปญให้การสนับสนุนอยู่เป็นระยะๆอีกด้วย พูดง่ายๆว่า กู้ได้เยอะ กู้ได้ง่าย กู้ได้นาน แถมดอกเบี้ยก็นิดเดียว
5.มีโอกาสทำกำไรระยะสั้น
การลงทุนในบ้าน มีลักษณะพิเศษตรงที่สามารถสร้างมูลค่าของทรัพย์สินที่ซื้อหามาให้สูงขึ้นได้ (Create Property Value) เพราะบ้านที่ถูกนำมาตกแต่งปรับปรุงเพียงไม่กี่รายการ เช่น ทาสี เปลี่ยนพื้น เปลี่ยนครัว หรือห้องน้ำ ฯลฯ ก็จะกลายเป็นบ้านใหม่ทันที การปรับปรุงบ้าน นอกจากจะทำให้ปล่อยเช่าได้แล้ว ยังทำให้การขายต่อได้มูลค่าเพิ่มอีกด้วย หรือถ้าบ้านหลังนั้นอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เมื่อนำมาปรับปรุงก็อาจกลายเป็นสำนักงานธุรกิจได้ด้วย
6.มีโอกาสได้ลดหย่อนภาษีตอนขายบ้าน
คุณอาจไม่รู้ว่ารัฐมีนโยบายให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในการขายบ้าน ถ้าผู้ลงทุนขายบ้านหลังเดิมและมีการซื้อบ้านหลังใหม่ในช่วงเวลาห่างกันไม่เกิน 1 ปี ผู้ลงทุนมีสิทธิในการขอรับคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้านหลังเก่า รวมทั้งสิทธิในการได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ(เฉพาะกรณีขายบ้านที่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปีขึ้นไป โดยไม่ต้องรอให้ถึง 5 ปีก่อน)
7.มีโอกาสรับผลประโยชน์ทั้งสองทางจากภาวะเงินเฟ้อ
เมื่อถึงเวลาที่เงินเฟ้อสูง ราคาของบ้านที่เราถือครองอยู่ รวมทั้งค่าเช่าก็จะปรับตัวสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ ในทางกลับกัน หากเกิดกรณีเงินเฟ้อต่ำ ก็จะส่งผลให้ดอกเบี้ยสินเชื่อลดต่ำลง ทำให้ภาระการผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ของเราลดตามไปด้วย การลงทุนกับบ้านจึงเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เพราะมีโอกาสน้อยมากหรือแทบจะไม่มีทางเลยที่ราคาบ้านจะตกหลังจากซื้อ หรือต้องสูญเงินไปทั้งหมดแบบการลงทุนแบบอื่นๆ ปัจจุบัน ธนาคารแห่งประเทสไทยยังมีการใช้การปรับตัวของราคาค่าเช่าบ้าน เป็นส่วนหนึ่งของดัชนีในการวัดอัตราเงินเฟ้ออีกด้วย เพราะถือเป็นสิ่งที่สามารถวัดและตรวจสอบได้ง่าย ตรงกับสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรมที่สุดแล้ว
จากที่กล่าวมาข้างต้น จะเห็นได้ว่าการซื้อบ้านถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมาก และเปิดกว้างให้ทุกคนมีโอกาสแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูงถึงปีละกว่า 20 % และในอนาคตอันใกล้นี้ การลงทุนในบ้านก็มีแนวโน้มว่าจะเฟื่องฟูเพิ่มขึ้นกว่าเดิมอีกหลายเท่าตัว เนื่องจาก พ.ร.บ.ประกันเงินฝากที่กำลังออกมา น่าจะมีแรงกดดันสำคัญทำให้ผู้มีเงินฝาก มีความเสี่ยงในการสูญเงินเพิ่มขึ้นอย่างยากที่จะหลีกเลี่ยงได้ จนต้องนำเงินไปลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนก่อน รวยก่อนจึงเป็ฯคำกล่าวที่ยังใช้ได้เสมอ
