การจะซื้อขายคอนโดใหม่มือหนึ่งเพื่อเก็งกำไรต่อนั้น หลายคนที่เป็นมือใหม่ในเรื่องของการลงทุนอสังหาฯอาจจะไม่แน่ใจว่าคอนโดใหม่มือหนึ่งซื้อมาเพื่อขายเก็งกำไรต่อควรจะคิดราคาค่าห้องคอนโดอย่างไรถึงจะเหมาะสมและเรียกว่าคุ้ม ได้กำไรจริงๆ ปัญหานี้ไม่ยากเรามีคำตอบมาให้
การตั้งราคาขายคอนโดใหม่แบบง่ายที่สุด
อันนี้เหมือบกำปั้นทุบดิน คือ ไม่ได้ยึดหลักการอะไรเลย ตั้งราคาแบบที่คุณสบายใจ คิดว่าราคาไหนเหมาะสมก็ตั้งราคานั้นตามความพอใจ ซึ่งความพอใจของแต่ละคนนั้นย่อมต่างกัน การตั้งราคาแบบนี้อาจเสี่ยงทำให้ขายยากขึ้นหรือบางทีก็อาจได้กำไรน้อย แต่มันก็ง่ายไม่ซับซ้อนอะไร ไม่ต้องคิดวุ่นวายอะไรมาก
การตั้งราคาขายคอนโดใหม่แบบนักลงทุน
การตั้งราคาแบบนี้จะต้องมีการคิดหน้าหลังทบทวนหลายครั้ง เอาหลายสิ่งมาคิดคำนวณด้วย ซึ่งสิ่งที่ต้องนำมาคิดคำนวณเพื่อเก็งกำไรคอนโดที่ซื้อมานั้นมีดังนี้
- หากคุณมีต้นทุนดอกเบี้ยธนาคาร(ซื้อคอนโด โอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย) ให้นำมาคำนวณรวมด้วย เช่น ดอกเบี้ยธนาคาร 4 %
- รวมทุกค่าใช้จ่าย ตั้งแต่วันจองถึงค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ผ่อนธนาคารไปแล้วกี่งวด
- การคำนวณควรระบุระยะเวลาที่เราถือครองคอนโดนั้นๆไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นเพียงผ่อนดาวน์ไม่กี่เดือน หรือ โอนกรรมสิทธิ์แล้วเป็นปี
ลองมาดูตัวอย่างวิธีการคิดคำนวณเพื่อตั้งราคาขายคอนโดใหม่เพื่อให้ได้กำไรกัน
คอนโด A ราคา 3 ล้านบาท ดาวน์มาทั้งหมด 600,000 บาท โอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ผ่อนธนาคารรวมเงินต้นและดอกเบี้ย เดือนละ 20,000 บาท มาได้ 6 เดือน ค่าใช้จ่ายวันโอน 60,000 บาท ถือครองมาทั้งหมดนับตั้งแต่ซื้อ 3 ปี มีนาย C มาขอซื้อต่อที่ราคารวม 4 ล้านบาท เราควรคิดคำนวณต้นทุนที่จ่ายจริงของตัวเองดังนี้
600,000 + 120,000 + 80,000(ค่าส่วนกลาง 2 ปี)+15,000+60,000 = 875,000 บาท
ขายได้กำไร 1 ล้านบาท คิดเป็น 114 % / 3 ปี = ผลตอบแทนการลงทุนครั้งนี้คือ ปีละ 38 %
ซึ่งโดยปกติแล้ว การลงทุนอสังหาฯผลตอบแทนกำไรในการลงทุนไม่ควรต่ำหว่า 20 % ต่อปี ต่ำกว่านี้ถือว่าไม่คุ้มสำหรับการลงทุน
